Самый болезненный обман — обман в операциях с недвижимостью!

5/10/2014

Бытует мнение, что самые болезненные обманы — это обманы, связанные с крупными деньгами и здоровьем. В рейтинге крупных персональных финансовых сделок операции с недвижимостью занимают первое место.

Мы решили поговорить об обмане и манипуляциях на рынке недвижимости с юристом, учредителем ООО «Логутенко и партнеры», экспертом в сфере недвижимости Сергеем Логутенко. Сергей Николаевич на рынке недвижимости Днепропетровска работает более 19 лет, и знает не только топ-100 обманов и манипуляций в сфере недвижимости, но и то, как достойно выйти из  сложной ситуации и защитить себя в случае чего. 

В этой статье мы поговорим о самой востребованной и низкобюджетной услуге на рынке недвижимости — аренде. 

У каждого из игроков рынка своя правда, и на уровне правовых обязательств  каждый из них хотел бы защитить себя от возможных последствий неудачного сотрудничества и при этом остаться со всеми в хороших отношениях. Но это не всегда возможно, из-за низкой правовой культуры основных участников сделки (арендодателя и арендатора), низкой профессиональной компетенции среди посредников и высокого процента мошеннических сделок

Самая большая проблема рынка аренды — действия вне правового поля. Какие они влекут за собой риски — смотрите сами. 

Аренда недвижимости: риски собственников —  нерезидентов Украины

Часто так бывает, что люди уезжают в другую страну, оставляя здесь свою недвижимость. Если в Украине остались родственники — нередко они управляют этой недвижимостью по доверенности. Если это квартира — то она, чаще всего, сдается в аренду, а владельцы жилья получают свои доходы в виде перевода денежных средств на карту или расчетный счет. Все риски арендодателя, в таком случае, ложатся на голову этих самых родственников. Но иногда семья переезжает полным составом и здесь никто не остается. И тогда люди вынуждены обращаться к посредникам, которые занимаются сдачей в аренду этих квартир в отсутствие самих хозяев. Услуги посредника особенно востребованы среди нерезидентов Украины, владеющих здесь какой-то недвижимостью.

По закону — владелец недвижимости — нерезидент Украины не может самостоятельно сдавать своё жильё в аренду, он должен это делать через легального посредника (физическое лицо — предприниматель (ФЛП) или юридическое лицо), который может выполнять функции налогового агента. (Подробнее — пп. 170.1.3 п. 170.3  ст. 170 Налогового кодекса Украины).

Многие посредники в Днепропетровске работают нелегально, без опознавательных знаков и в силу низкой профессиональной компетенции вообще не знают об этой норме закона. 

Посредники, которые предлагают свои услуги по сдаче недвижимости в аренду нерезидентам Украины, но при этом не выполняют функцию налогового агента  — НАРУШАЮТ ЗАКОН.

Все бы ничего, но вместе с ними закон нарушают арендодатели, и их риски значительно выше — помимо проблем с законом они рискуют потерять свою недвижимость. 

Аренда квартир: риски арендодателя и арендатора

Рынок аренды жилья — низкобюджетный и очень востребованный рынок. Здесь очень много рисков и мошенничества, рассмотрим основные. 

Плата за информацию. На рынке аренды постоянно присутствует информация о мифических квартирах с арендной платой до 1500 грн. в месяц, потому что существует спрос на такие объекты недвижимости. 

На самом деле, на рынке таких цен нет. При этом, всегда есть посредники, будь — то агентства недвижимости, информационные агентства или просто риэлтеры, которые готовы использовать в своих корыстных целях повышенный спрос на объекты с низкой ценой аренды.

Самый невинный вариант обмана: посредники размещают в газетах объявления о недвижимости с соответствующей ценой аренды, но если позвонить по телефону, вам скорее всего скажут, что этот объект уже сдан, но есть другой — подороже. 

Но есть гораздо более болезненный вариант обмана (ваша покорная слуга умудрилась попасть в него около 7 лет назад, учась на первом курсе института:): вас приглашают в офис, чтобы заключить договор с агентством, вы читаете договор, ничего не понимаете в нем и не видите подвоха, вносите месячную арендную плату, а потом окажется, что вы заплатили не за первый месяц срока аренды, а за список телефонов и адресов, по которым никто не живет, и никто не берет трубку. Если вы приедете по адресу объекта — окажется, что это заброшенный дом, закрытая квартира, или в ней давным — давно живут люди. Денег, конечно же, вам никто не вернёт!

Важно знать, что арендную плату можно вносить только собственнику недвижимости или его доверенному лицу, при наличии у них оригиналов правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, а для доверенного лица еще обязательно наличие нотариально удостоверенной доверенности с правом сдачи такой недвижимости в аренду. В противном случае, любое внесение денег в счет арендной платы лицам, не имеющим для этого полномочий, является ОБМАНОМ. 

Ущерб никогда не покрывается. Залог никогда не возвращается.

Сдавая квартиру в аренду, собственник получает кота в мешке. Он отдает квартиру незнакомым людям, без гарантии, что она будет возвращена ему в нормальном состоянии. Этим обычно объясняется требование арендодателя оплатить гарантийный платеж за последний месяц срока аренды в размере месячной арендной платы. Как показывает практика, гарантийного платежа не хватает для того, чтобы покрыть нанесенный ущерб. Достаточно часто собственнику возвращают квартиру без обоев, выносят всю технику, ломают мебель, случаются затопления соседей и пожары. Нередко арендаторы покидают квартиру, оставив после себя не только испорченное имущество, но и долги по коммунальным платежам, услугам связи, интернету. Но есть и другая сторона этой медали.

Арендодатель может выгнать жильца когда хочет. Освободите квартиру — и точка. Если никаких договоров не было заключено, то жилец и правда, ничем не защищен от такой ситуации. Бывает так, что жилец изъявил желание сократить срок аренды. В таком случае, как правило, гарантийный платеж ему не возвращается. Собственник говорит «живите еще месяц», потому что денег на возврат у него нет. Жильцу приходится жить еще месяц, даже если ему очень нужны деньги и он хочет поскорее съехать с этой квартиры. 

Откуда берутся все эти риски? 

Участники сделки не могут себя защитить, потому что работая с нелегальными посредниками, без договоров аренды и официального оформления сделки они не существуют в правовом поле. В случае чего, они не застрахованы и не могут подать друг на друга в суд, потому что их договоренностей не существует или они носят фиктивный характер. И хороший посредник обязан предупредить участников сделки обо всех этих рисках и их стоимости, проконсультировать и оформить все документы правильно, если участники готовы идти официальным, цивилизованным путём.

Стандарт рынка недвижимости на данный момент — риелтер получает 50 % от ежемесячной арендной платы за то, что находит объект аренды. По сути, он берет информацию из открытых источников и не всегда отвечает за ее качество и безопасность, а получает свою оплату только лишь за показ квартиры.

Если арендодатель не оформляет официально свой бизнес по сдаче в аренду и не платит налоги, а тот, кто снимает жилье не настаивает на договоре, в котором были бы защищены все его интересы, то этой сделки как бы не существует. 

Что бы не сделал жилец с его квартирой (разрушил свежий ремонт или даже украл бытовую технику, которая стоит как несколько месяцев аренды), арендодатель даже не может обратиться в милицию, потому что он сдавал жилье неофициально и за это ему полагается штраф. Жилец, в свою очередь, рискует тем, что его могут в любой момент выкинуть из квартиры, заходить в квартиру, открывая дверь своим ключом, не вернуть ему залог или необоснованно поднять плату в любое время, выставить претензию за ущерб, который он не совершал (например прорвала труба в общем стояке и затопила соседей, протекла крыша, взорвалась колонка и т.д).

Что получаем в результате?

Зная такую ситуацию с залогом, жилец вполне законно не хочет платить гарантийный платеж, тем самым увеличивать свою финансовую нагрузку. Фактически, залоговой суммы не хватит для того, чтобы ликвидировать серьезный ущерб. То есть, это просто дополнительный заработок для того, кто сдаёт жилье, гарантированный +1 месяц аренды, который можно потратить на поиски новых жильцов, с учетом, что возврат залога не прописан в договоре. 

Бороться с этим — значит, выходить в правовое поле, к чему участники сделки не всегда готовы. Им кажется, что налоги — это огромные деньги, которые непременно лягут на плечи жильца из-за подорожания арендной платы, и что можно договориться полюбовно. 

Но при этом, все мои знакомые регулярно рассказывают о том, что «пустили квартирантов, они такие приличные были, а вот уже несколько месяцев не платят…» и не выгоняют их, надеясь на порядочность, и оплату хотя бы за несколько месяцев аренды в будущем. О накопленном долге по коммунальным платежам, при этом вспоминать не приходится, лишь бы аренду заплатили, прежде чем съедут.

Но цель этой статьи — не только обозначить проблемы, а предложить решение. Несмотря на то, что специалисты умоляют и призывают подписывать договора, заключать официальные сделки… арендодатели и арендаторы при содействии недобросовестных посредников продолжают искать лозейки, чтобы обойти закон. В итоге: обманывают себя сами. Это происходит потому, что нет доверия арендодателя и арендатора друг к другу, нет доверия к посредникам и нет никакой гарантии, что даже подписанный договор аренды составлен с учетом интересов обоих сторон и все нормы закона в нём соблюдены. 

Выход — ОБЕСПЕЧЬТЕ БЕЗОПАСНОСТЬ СВОЕЙ СДЕЛКИ!

Сергеем ЛогутенкоЯ работаю на рынке недвижимости с 1992 года. В моей практике — тысячи историй. Я понимаю проблемы и задачи каждого участника сделки с недвижимостью. Сегодня клиент не готов платить просто за показ квартиры или за информацию об объекте.

И я понимаю почему: вся информация об объектах есть в свободном доступе в интернете, покупатель и продавец зачастую находят друг друга сами. Но каждый из них, при этом, остро нуждается в профессиональном совете (юриста, оценщика, инвентаризатора, нотариуса и др), в обеспечении безопасности (финансовой, юридической, физической), в грамотном сопровождении сделки (начиная от правильно проведенных переговоров, заканчивая периодом после совершения сделки) и рациональном расходовании денежных средств.

Весь этот комплекс профессиональных услуг не может обеспечить просто «показывальщик квартиры»! Получается конфликт интересов между основными участниками сделки (покупателями, продавцами, арендаторами, арендодателями) и посредниками. Посредники не могут, а покупатели не хотят платить тысячи долларов только за показ объекта недвижимости.

Даже в самой простой, на первый взгляд, сделке участвуют покупатель, продавец, посредники,  оценщик, инвентаризатор, нотариус, банкир. Должен быть кто-то, кто сможет связать между собой всех участников сделки. При этом, важно соблюсти интересы всех сторон, оптимизировать расходы и обеспечить безопасность. «Показывальщик квартиры» не может этого сделать, у него другая компетенция — он умеет только показывать квартиры! И делает он это, надо признаться, хорошо.

С 2008 года на рынке недвижимости Украины происходят серьезные изменения под воздействием политических, экономических, социальных и, теперь уже,  психологических факторов. Особенно эти изменения влияют на модель поведения и  построения взаимоотношений между всеми участниками сделки. Именно от этого зависит конечный результат. Из этого следует, что посредникам работать нужно не больше, а по — другому. Другие времена,  другие правила игры. Учитывая это и понимая задачи наших клиентов, мы создаём Сообщество предпринимателей нового поколения консультантов по безопасности в области проведения операций с недвижимым имуществом REAL UP

За REAL UP стоит мой многолетний профессиональный опыт и безупречная репутация, команда профессионалов, многолетние партнерские контакты и связи. Здесь нет случайных и неподготовленных людей. Консультанты REAL UP — это, прежде всего, профессиональные переговорщики, которые способны соблюсти интересы всех сторон сделки, юридически сопроводить сделку, обеспечить её безопасность и сэкономить деньги своего клиента. 

Мы предлагаем новую модель отношений между всеми участниками сделки — прозрачную, легальную, безопасную, экономически выгодную. Уникальный продукт REAL UP — персональный сервис клиента «КАПСУЛА БЕЗОПАСНОСТИ» — пакет необходимых  услуг (оценка, банковское и юридическое сопровождение, нотариальные услуги и др.), поможет вам обеспечить БЕЗОПАСНОСТЬ на всех этапах сделки и СЭКОНОМИТЬ ваши деньги в части обязательных затрат от 30% до 50%. Набор услуг зависит от потребностей и задач клиента.

Сотрудничество с консультантом REAL UP поможет вам принять правильное решение. А ПРАВИЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ поможет вам избежать конфликтов и судебных споров, лишних финансовых затрат и потери права собственности на недвижимость. Грамотно оформленная сделка гарантирует неприкосновенность вашего имущества!  

Для совершения сделки по аренде недвижимого имущества вы можете подарить или порекомендовать своим близким КАПСУЛУ БЕЗОПАСНОСТИ.

Кому нужна такая карта?

  • выросшим детям, которые хотят снимать квартиру и жить отдельно;
  • детям-студентам, которые уехали учиться в другой город, и хотят жить на съемной квартире;
  • пожилым родителям, которые сдают квартиры и комнаты незнакомым людям;
  • подруге/другу, который продает квартиру, оформляет наследство и просит порекомендовать хорошего рилетера;
  • коллеге, который ищет риелтера для неизвестной вам цели;
  • шефу или знакомому предпринимателю, который постоянно арендует офисные помещения. 

Это не просто приятный и ценный презент — это безопасность, которая может защитить ваших знакомых и близких от расстройств, слез и потери крупной суммы денег и времени. 

КАПСУЛА БЕЗОПАСНОСТИ — ЭТО: 

  • поиск арендаторов;
  • снижение риска простоя объекта недвижимости;
  • консультирование по вопросам подготовки и оформления договора аренды;
  • контроль соблюдения всех условий договора аренды, в том числе своевременное поступление арендной платы, управление расчетами с арендаторами, оплата по поручению собственника квартиры коммунальных платежей и телефонных счетов;
  • консультирование практикующего юриста в течение одного года;
  • управление эксплуатацией объектов недвижимости: обеспечение процессов по обслуживанию, плановому и текущему ремонту объектов недвижимости;
  • услуги налогового агента для нерезидентов Украины;
  • разработка эффективной стратегии комерциализации недвижимости (создание  и реализация нестандартных концепций, позволяющих стабилизировать доход от аренды и снизить риски простоя помещения — например, создание коворкингов на территории объекта недвижимости). 

Риски на рынке недвижимости возрастают от низкой правовой культуры населения. Заручитесь профессиональной поддержкой перед тем, как нырять в не всегда прозрачные и бурные воды Днепропетровского рынка недвижимости! Станете ли вы жертвой мошенников — зависит только от вас!