Банкир в овечьей шкуре или как легко потерять и деньги, и недвижимость…

3/10/2014

Мошеничество в недвижимости — оно как вечный огонь, а коньюнктура рынка и внешние обстоятельства подбрасывают в него дрова. Еще с июня 2013 — го соответствующие ведомства грозились тем, что установят новые правила по оценке недвижимости, которые навсегда изменят рынок. Спустя почти год эти правила приняты, и кроме плюсов, которые они за собой несут, они дают огромное пространство для маневра и обмана для всех недобросовестных участников сделки: посредников, нотариусов, банковских работников, продавцов и покупателей недвижимости.

Про то, как теперь будет работать рынок и есть ли выход из сложившейся ситуации мы общаемся с экспертом рынка недвижимости Сергеем Логутенко.

Новые правила игры

Постановление Кабинета Министров Украины № 231 перевернуло мир на рынке недвижимости с ног на голову. Что же произошло? 1. Оценка недвижимости теперь подконтрольна государству. 2. Оценка недвижимости приближена к реальной рыночной стоимости. 3. Сделки с выше 150 тыс. грн должны проходить по безналичному расчету и в гривне.

Естественно, по рынку прокатился громкий стон, так как всем, кто сопровождает сделку, приходится делать лишние телодвижения, а покупателю и продавцу недвижимости нужно нести дополнительные расходы. Но так ли это плохо? Давайте разберемся.

Основное преимущество здесь имеет покупатель — ведь декларируя реальную стоимость покупаемого жилья он получает защиту этой стоимости. Простыми словами это значит, что если за свою новую квартиру он заплатил 500 тыс. грн, то теперь в случае каких-то неприятностей продавец будет обязан вернуть ему именно эту сумму, а не указанную в договоре, которая в два-три раза меньше реальной. Все неофициальные и полуофициальные сделки находятся вне правового поля, их просто не существует! При всем желании защитить вас и помочь вам, даже самый гениальный адвокат не сможет защитить ваши права в судебном порядке, потому что такой сделки нет.

Второй значительный плюс, который принято игнорировать участниками сделки — это налоги. Налоги наполняют государственную казну, и в конечном счете, эти деньги должны служить гражданам. Принцип «за родину против государства», несомненно, еще жив в постсоветских странах, но когда мы платим налоги, мы становимся на шаг ближе к вожделенной Европе — нам больше не нужно никого обманывать, так как мы честны, прежде всего, перед самим собой. Европа начинается с конкретного человека и его отношения к стране, в которой он получает и создаёт блага.

И тем не менее, в этой новой системе есть огромное пространство для мошенничества. Но также есть место и для оптимизации расходов при честном соблюдении всех правил. Хотите потратить меньше, проведя сделку легально и безопасно — спросите меня как 🙂 logutenko@landp.dp.ua

Как это работает?

Оценка. Оценкой недвижимости сегодня занимаются сертифицированные специалисты, разной квалификации и экспертности. Заключение об оценке недвижимого имущества стоит около 500 грн. Оценщики имеют доступ к реестру, в котором обязательно должна быть указана стоимость жилья, приближенная к реальной. Данные о недвижимости заносятся в специальную программу (метраж, этаж, тип объекта, тип дома и множество других факторов) и на основе этих данных рассчитывается стоимость объекта. Никто не мешает продавцу продавать дороже обозначенной суммы, но занизить стоимость, как раньше в 2 — 3 раза уже не получится. Хотя существуют исключения из правил, всегда можно найти «горе — оценщика», который в отчете об оценке недвижимого имущества, за «долю малую», без всякого сомнения напишет нужную вам стоимость объекта. Вариант оценки выбирать вам и судьбу этого выбора определяет ваш аппетит к риску.

Оплата. С 1 сентября 2013 года все сделки свыше 150 тыс грн. обязаны проводится в гривне по безналичному расчету через банк. Это значит, что даже небольшую квартиру в отдаленном районе нельзя купить за наличные легально. Банки определились с тарифом не сразу, сначала комиссия была 0,5 % от стоимости объекта недвижимости, затем фиксированная стоимость — от 250 до 500 грн.

Правила, как в фильме про гремлинов, очень простые, и тем не менее, добиться их соблюдения очень сложно. Для сделки нужно следующее: 1. Покупатель и продавец должны иметь при себе паспорт и ИНН. 2. В банке открывается два счета с целью проведения операции с недвижимостью. При этом нельзя использовать старые, депозитные, накопительные счета. 3. Сделка проходит либо на территории банка, в присутствии нотариуса, либо в нотариальной конторе, при наличии у участников сделки квитанции банка о произведённом между ними расчете. Сделка фиксируется системой видеонаблюдения, в том числе и в кассе банка.

Казалось бы, ничего сложного, правда? Но не тут-то было.

Мошенничество нового образца

А зачем платить больше — спрашивает вас один из участников сделки? Он предлагает вам купить справку о проведенной сделке у сотрудника банка всего за 500 грн, а рассчитаться по старинке наличными в долларах США. Экономия сумасшедшая: никакой комиссии банка, никаких потерь на обмене валют, никакой оплаты выезда нотариуса и даже в банк идти не нужно. Вы со спокойной душой и справкой с печатью банка наслаждаетесь успешно прошедшей сделкой. Но эту сделку очень легко признать недействительной.

Основания признать сделку недействительной:

1. На видео банка нет фиксации вашего фактического присутствия в кассе банка.
2. У вас на руках нет оригинала квитанции об оплате услуг банка.
3. Нет открытого счета для проведения операции с недвижимостью.
4. Нет самой банковской проводки.

При этом, сотрудник банка, продавший вам справку, завтра растворится в воздухе. Руководство банка скажет, что у них такой сотрудник уже давно не работает, а сделки не было вообще. Банк закроется и на месте отделения через неделю вы обнаружите колбасный ларёк.

Ни денег, ни объекта недвижимости — кто виноват?

Недобросовестные посредники, нотариусы и банковские работники сегодня, в период экономического спада, гонятся за каждой сделкой и сами предлагают варианты, которые могут подвести вас под монастырь. Иногда они делают это из — за своей некомпетентности, но зачастую — из-за банального желания сохранить вашу сделку любой ценой, потому что от этого зависят их личные доходы.

Кому верить? Куда бежать?

Наш ответ — верьте здравому смыслу. Сделок вне правового поля не существует, а значит, все деньги, которые вы отдали постороннему человеку, вы не сможете вернуть никогда. Учитывая наш более чем 19 — летний опыт работы на рынке недвижимости, мы можем предложить вам безопасное решение.

Наше решение — КАПСУЛА БЕЗОПАСНОСТИ, которая включает:

1. Независимую оценку на Ваш объект недвижимости для целей налогообложения.
2. Консультацию юриста по подготовке сделки: выявление всех факторов риска, которые могут прервать сделку или сделать ее невозможной; составление алгоритма действий и плана проведения сделки (время, место, суммы, затраты, гарантии безопасности на каждом этапе).
3. Сопровождение всех этапов сделки на территории Банка — партнера (комиссия банка входит в стоимость карты).
4. Содействие в открытии расчетных счетов для физических лиц и предупреждение факторов делающих эту процедуру невозможной.
5. Сопровождение сделки у нотариуса (услуги нотариуса входят в стоимость).

Преимущества нашего сервиса:

    • Наша репутация слишком дорого стоит, чтобы мы растворились в воздухе.
    • Экономия ваших затрат от 30 % до 20 % достигается за счет нашего мастерства и наших многолетних партнерских связей. Мы работаем с партнерами (банки, нотариусы, оценщики), которым можно доверять!
  • Гарантированная безопасность — мы будем сопровождать сделку до успешного её завершения.

В век информационных технологий специалист по операциям с недвижимостью не должен и не может быть только показывальщиком квартиры — мы поможем вам безопасно купить недвижимость, которую вы нашли сами или порекомендуем объекты, которые продаются при нашем юридическом сопровождении.

Легальные сделки не могут быть безплатными! Но неужели желание сэкономить стоит того, чтобы легко потерять и деньги, и недвижимость?